房子作为一种商品，并不是在生产出来之后才定价的，而是在拿地的时候基本上就有了售价的预估。在实际拿地之后，经过策划咨询这个环节，图纸上户型都还没画，单价其实就必须有个更详细的设定计划了。
建筑设计师是根据策划咨询的报告，来设计产品的，就像是有了衣服的尺码才开始做衣服一样。简单的讲，地产策划咨询这个环节，就是预测一两年之后，什么样的房子最畅销，再根据项目具体的定位，将户型配比、产品需要着重打造的亮点等等固化下来。让建筑设计师体现在产品之中。
境外那家策划咨询公司做完了第一轮汇报之后，项目必须做豪宅的定位得到了千秋万代地产公司上下一致的认可，人家紧接着就给出了户型配比。这个项目虽然建筑面积有10万平米，不过既然是豪宅，还要有2万多做会所和配套，剩下的8万平米怎么弄其实并不是很难分配。
但是拿到了这个户型配比，公司各部门，尤其是营销部与其他部门却产生了较大的分歧。
庄算心情烦闷旷工两天之后，不得不又回到了办公室，决策一下户型配比的事情。这个他不敢丝毫懈怠，必须坚持大户型的路数，没有那么大面积的户型，他怎么能做出更加浪费的空间呢？
策划公司的建议方案有两个方向，一个是纯粹高品质大户型，整个小区里户型面积从400平米起步，上不封顶，户型也都是三居以上的，不考虑更少的房间那种。另一个是考虑到国内的购买能力，将户型面积适当调低一些，做点200-300平米的普通大户型所谓精品小豪宅，相对降低总价，小区里只选几栋楼作为真正意义上的大豪宅。
在庄算看来，这还用想么？那肯定是全都要干400平米以上的大户型啦。他拍拍桌子说道：“你们别争了，这事我说了算，就选400平米起步的大户型，小区内总户数控制在200户以内。无论楼有几层，都必须配电梯，一梯对应一户，最好做出来那种楼王户型每户面积七八百平米，一户一层，每家两个电梯，一个电梯专门给保姆和工人走的。”
设计部总监周帆觉得庄算说的太对了，她在国读书的时候
去过有钱同学家的城市高档公寓，人家的户型面积和电梯数就是这个配置。那还不算是顶尖豪宅呢。他们要做就做帝都没有的、最高端的，千万不能中庸。中庸很容易就平庸了。
成本部的郭可贝已经佛了，反正都是干，不管设计成什么样子，户型面积是大是小，在她眼中都是单方成本，不过呢，户型越大项目整体户数越少，户内的基本配置比如厨房卫生间是不是就越少呢？那么庄总心心念叨的昂贵厨具、上万一套的自动化淋浴设施，以及十几万一扇的防弹入户门之类的，肯定也会少买几套。所以，郭可贝觉得还是做大户型吧。理论上似乎户数越少，成本还能节约一点。土建成本并不贵，贵的都是装修和家具。
庄算看了一眼之前还与自己统一战线，支持追求高品质的营销部总监，不解道：“那个谁，邝总监是吧，你说说为什么不同意做大户型？国外那些豪宅你也亲自看过的，哪有三百平米以下的？那种小的都是城市公寓，档次不够的。”
邝总监赔笑的解释道：“庄总，这个事要分两个层面看。咱们项目成本投入那么高，单价肯定高，单价高户型面积又大，总价就更高了。我算了一下，怕是总价太高，客户承受不住，销售速度也慢。”
庄算心说就是要这个效果啊，无人问津卖不出去才行。不过表面上他还是一本正经的问：“邝总监觉得单价多少合适呢？”
作为营销部的总监，他一直研究国内的高端居住市场，除了帝都，魔都啊、深市之类的一线大城市，最贵的房子价格是什么构成、怎样的户型配比他都了然于胸。
庄算的问题难不倒他，张口就引用了最近几年的数据，包括策划咨询公司给出的未来价格预期带来的上浮，他咬牙报出了一个自认为的高单价：“目前帝都的别墅才卖五万多一平米，咱们不是独栋，而是城市多层。就算是各方面都用的顶级配置，依然不是别墅。我测算了一下，刚开盘先按照三万每平米来卖，几个月一涨价，收盘的时候做到四万五一平米，整盘均价四万以上，这个操作起来还是能实现的。”
书中的时代，相当于现实世界2000年左右，帝都那
个时候二环里还有不到一万块一平的新建住宅。号称自己是豪宅的，一般叫价也就是两三万一平米了，普通人望而却步。毕竟一般大学毕业生月工资才两三千元，一年能攒下一两万块还不够买一个厕所的。
这个时候谁会想到十几年后，随便一个学区老破小的房子单价就能十几万一平？当年几万块一套的单位福利分房，只要在四环内的有学区的，单价都是五万元起步。最贵数西城区，单价常年在十万块以上，一套百平的高层塔楼普通三居室，二十多年房龄，小区连车位和绿化都没有，卖价一两千万，还一大堆人加价抢。更别说那些地处城市核心的豪宅，品质高端交通便利，单价更是无上限，动辄□□千万上亿元一套。
眼下，邝总监说收盘时均价能做到四万一平米，在当时的环境下其实已经很有魄力了。
“如果是均价四万块，户型面积控制在三百平左右，一套房子也就一千多万，这种客户面相对广一些，销售速度也能上来，迅速回款。留下几十套大一点户型的，慢慢消化便不着急卖，可以等升值再多赚点了。”邝总监是从业多年的老销售，自一线基层做到总监，理论和实战都很过硬。
按说庄算当初是不会录用这种人才的，不过邝总监的履历上写着的好几个实操楼盘，庄算去查过都是长期滞销。这运气着实差了一点，却是庄算最需要的。果然，邝总监是怕售价太高房子不好卖，前车之鉴阴影太大。
庄算就安抚道：“邝总监不必担心，我觉得咱们项目要做就做最顶级的豪宅，中间不存在中间档次，两三百平米的户型会拉低我们项目整体的奢华感受。你想想住二三百平四居的人，和住四五百平三居加保姆房的人能是一类人么？他们共同生活在一个小区里，圈层的纯粹性是会被破坏的，最有可能是你二三百平的房子卖出去了，四五百平的大户型高不成低不就反而没人买了。”
邝总监一愣。的确，按照他以往操盘的经验，如果一个小区有小户型又有大户型，除非大户型占比很小，否则滞销的很可能是大户型。毕竟控制总价，实际上控制的是客群。以为能掏出来一千万的人比
能掏出来三千万买房的人多，实际上，那些身价过亿的怎么会在一千万的“平民”小区里买房子呢？物以类聚人以群分，那些真有钱人肯定要打听房子都卖给什么人，只有是水平差不多的邻居才能让他们有安全感。否则，宁缺毋滥。
庄算看出邝总监眼中的松动，趁热打铁道：“所以我们不仅要将户型都设定在四百平以上，单价还要做到更高，我们是精装修的房子啊！真材实料的装修成本都必须算进去。一套几十万的外国进口橱柜系统、卫浴间内的自动化设施，以及各种定制的户门、地毯，还有每一个楼门里的大堂装潢，甚至是精装修地下车库、园林景观，哪个不要钱？成本部郭总监，你们那边给的成本最低预算多少钱？”
郭可贝这次是充分领会了庄算的意思，将那些巨贵的精装修成本逐一添加进去，另外还包括小区本身以及旁边那块绿地的园林景观成本也均摊到了可售面积之中。除了自有资金充裕不用借贷，财务成本节约了之外，其他包括地价都是超高的标准，她默然的报了一个数：“庄总，咱们这个项目综合单方成本含上地价，初步估算是八千八百块。”
“这里含了将来可能补贴给公园运营和物业会所运营的那些钱了么？”庄算细心的问了一句。
郭可贝又掐指一算，加价道：“若算上那些，再多加点营销成本，单方成本大概就到一万块了。项目总成本预计在十个亿。”